Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc, sự điều chỉnh diễn ra không đồng đều mà phân hóa rất rõ. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, với các tài sản dựa trên kỳ vọng ảo, kỳ vọng chạy theo số đông, dấu hiệu đầu tiên là thanh khoản sụt giảm, buộc phải chiết khấu khoảng 10 – 30% để giao dịch. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, những phân khúc bị đẩy giá quá xa có thể điều chỉnh tới 20 – 30% trước khi tìm lại cân bằng. Nguyên nhân cốt lõi là các tài sản này không có dòng tiền nội tại để neo giá trị.

Ngược lại, những tài sản gắn với nhu cầu ở thực và khả năng khai thác thực lại giữ giá tốt hơn, thậm chí tăng tương đối, nhờ dòng vốn dịch chuyển. Với tỷ suất cho thuê phổ biến 4 – 6%/năm, dòng tiền trở thành “neo giá trị”, giúp thị trường tự điều chỉnh. Như vậy, thanh lọc không chỉ là giảm giá, mà là quá trình dòng tiền rời khỏi kỳ vọng và quay về với giá trị thực.

Kỳ vọng là bản chất của thị trường tài sản, nhưng không thể là kỳ vọng rỗng

Nếu nhìn dưới góc độ kinh tế học tài sản, bất động sản là một loại tài sản gắn với tương lai. Suy cho cùng, người mua bất động sản không chỉ mua hiện trạng của một căn nhà hay một lô đất, mà mua cả triển vọng phát triển của không gian đô thị xung quanh nó, mua cả những lợi ích kinh tế mà tài sản ấy có thể tạo ra trong dài hạn. Theo nghĩa đó, việc tài sản được định giá một phần bởi kỳ vọng là điều hoàn toàn bình thường.

TS. Lê Xuân Nghĩa đã đặt vấn đề rằng, điều cần quan tâm không phải là “có kỳ vọng hay không”, mà là “chất lượng của kỳ vọng”. Một kỳ vọng hợp lý phải dựa trên những nền tảng có thể kiểm chứng như pháp lý rõ ràng, quy hoạch khả thi, hạ tầng đang được triển khai thực chất, nhu cầu thật của thị trường và khả năng khai thác thật của tài sản. Chính loại kỳ vọng này tạo động lực cho đầu tư, cho phát triển đô thị và cho sự hình thành những khu vực giá trị mới.

Nhưng khi kỳ vọng bị đẩy lên quá mức, bị bơm phồng bởi truyền thông, bị dẫn dắt bởi tâm lý đám đông hoặc tách rời hoàn toàn khỏi giá trị sử dụng và khả năng khai thác, thì khi đó nó trở thành kỳ vọng ảo. Và kỳ vọng ảo là thứ nguy hiểm nhất đối với một thị trường tài sản. Nó không chỉ làm sai lệch quyết định đầu tư của từng cá nhân, mà còn bóp méo tín hiệu giá, làm lệch hướng dòng vốn và tạo ra những tầng rủi ro tích tụ cho cả hệ thống.

Trên thực tế, theo TS. Lê Xuân Nghĩa, những giai đoạn tăng trưởng nóng nhất của thị trường cũng thường là những giai đoạn kỳ vọng lan nhanh nhất. Giá tăng kéo theo niềm tin rằng giá sẽ còn tăng tiếp. Dòng tiền đổ vào không phải vì nhu cầu ở hay khả năng khai thác, mà chủ yếu vì kỳ vọng sinh lời ngắn hạn. Điều này tạo ra một vòng xoáy tự củng cố: Giá tăng làm kỳ vọng tăng, còn kỳ vọng tăng lại tiếp tục đẩy giá lên cao hơn.

Trong ngắn hạn, vòng xoáy ấy có thể tạo ra cảm giác thịnh vượng. Giao dịch sôi động, doanh nghiệp bán hàng thuận lợi, vốn quay vòng nhanh, thị trường tưởng như mở ra một chu kỳ tăng trưởng mạnh. Nhưng trong sâu thẳm, nếu sự tăng trưởng đó không được nâng đỡ bởi giá trị thực, thì càng tăng nhanh bao nhiêu, rủi ro điều chỉnh càng lớn bấy nhiêu.

Khi thị trường thanh lọc, giá trị thật trở thành tấm lưới lọc khắc nghiệt nhất

Điều TS. Lê Xuân Nghĩa chỉ ra rất đáng lưu ý là trong giai đoạn thanh lọc, thị trường không giảm đồng đều. Nó phân hóa rất mạnh giữa những tài sản sống bằng kỳ vọng và những tài sản được neo giữ bởi giá trị thực.

Những tài sản được định giá chủ yếu dựa trên câu chuyện tăng giá thường không giảm ngay bằng giá, mà giảm trước tiên bằng thanh khoản. Giao dịch chững lại, thời gian bán kéo dài, người bán buộc phải chiết khấu để thoát hàng. Khi quá trình ấy kéo dài, thị trường mới hình thành một mặt bằng giá mới thấp hơn, gần hơn với giá trị nội tại của tài sản. Bài học từ nhiều thị trường quốc tế cho thấy, những phân khúc bị đẩy giá quá xa so với giá trị khai thác thực có thể điều chỉnh rất mạnh trước khi tìm được điểm cân bằng.

Ngược lại, những tài sản gắn với nhu cầu ở thực và khả năng khai thác thực lại cho thấy sức chống chịu khác hẳn. Lý do là chúng có một “neo giá trị” rõ ràng bởi khả năng tạo dòng tiền, khả năng lấp đầy cư dân, khả năng khai thác thương mại hoặc cho thuê, và khả năng duy trì nhu cầu sử dụng trong dài hạn. Khi thị trường bất ổn, dòng vốn có xu hướng rút khỏi các tài sản đầu cơ và dịch chuyển sang những tài sản có thể kiểm chứng hiệu quả khai thác. Đó là một cơ chế tái phân bổ rất điển hình trong các chu kỳ điều chỉnh.

Những tài sản gắn với nhu cầu ở thực luôn có khả năng tạo dòng tiền, khả năng lấp đầy cư dân, khả năng khai thác bền vững. (Ảnh: KĐT Ciputra – một toạ độ thượng lưu sau ba thập kỷ vẫn vẹn nguyên sức hút giữa tâm điểm Tây Hồ Tây)

Chính vì thế, giai đoạn thanh lọc không chỉ là giai đoạn thị trường đi xuống. Đúng hơn, đó là giai đoạn thị trường tự làm rõ câu hỏi quan trọng nhất: Tài sản nào thực sự có giá trị, tài sản nào chỉ đang sống bằng kỳ vọng. Và trong phép thử ấy, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, có khả năng vận hành, có thể tạo dòng tiền và có chủ thể phát triển đủ uy tín thường sẽ là những sản phẩm giữ được sức sống.

Cũng theo chuyên gia, ở đây, “không bán kỳ vọng, chỉ bán giá trị” cần được diễn giải một cách đầy đủ hơn. Đó là không bán những kỳ vọng thiếu nền tảng, mà xây dựng kỳ vọng trên một hệ giá trị thực đã tồn tại hoặc có thể kiểm chứng. Kỳ vọng khi đó không còn là yếu tố thay thế cho giá trị, mà chỉ là phần mở rộng hợp lý của giá trị.

Đây là một thay đổi rất lớn về triết lý phát triển. Bởi trong một thời gian dài, không ít doanh nghiệp địa ốc có thể lớn lên trong môi trường mà truyền thông mạnh, bán hàng nhanh và tăng trưởng dựa nhiều vào chu kỳ thị trường. Nhưng khi thị trường trưởng thành hơn, khi người mua có nhiều kinh nghiệm hơn, khi điều kiện vĩ mô chặt chẽ hơn, thì logic cạnh tranh sẽ đổi khác. Doanh nghiệp không thể chỉ kể một câu chuyện hấp dẫn, mà phải tạo ra một tài sản có khả năng tự chứng minh giá trị.

Sáu thước đo của giá trị thật

Một trong những điểm rất đáng quan tâm trong lập luận của TS. Lê Xuân Nghĩa là ông không xem vị trí, chất lượng, nhu cầu ở thực, giá hay dòng tiền là những tiêu chí rời rạc. Theo ông, đó là một hệ cấu phần tạo nên giá trị nội tại của bất động sản. Và ngoài năm yếu tố thường được nhắc tới, còn một yếu tố mang ý nghĩa bảo chứng, đó là uy tín và danh tiếng của chủ thể phát triển dự án.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nếu nhìn một cách đầy đủ, giá trị thật của bất động sản cần được đo bằng sáu thước đo:

Trước hết là vị trí thật. Trong bối cảnh hiện nay, vị trí không còn đơn thuần là tọa độ địa lý, mà là vị trí trong một cấu trúc phát triển đô thị động. Những khu vực như Tây Hồ Tây, trục đại lộ Tây Thăng Long hay các cực tăng trưởng phía Đông Hà Nội đang dần trở thành những điểm hội tụ giá trị, nơi hạ tầng, quy hoạch và dòng dịch chuyển dân cư cùng gặp nhau. Việc phát triển dự án tại các khu vực này, đặc biệt là trên những quỹ đất hiếm còn lại với pháp lý rõ ràng, thực chất là nắm giữ một dạng tài sản chiến lược, bởi giá trị của nó sẽ tăng lên cùng với quá trình hoàn thiện của đô thị.

Một tuyến phố sầm uất đang dần thành hình ở khu vực Tây Hồ Tây – trung tâm kinh tế, văn hoá thịnh vượng của Hà Nội. (Ảnh: Noble Palace Tay Ho)

Yếu tố thứ hai là chất lượng thật, và đây là điểm mà thị trường đang bắt đầu phân hóa rất rõ. Chất lượng không chỉ nằm ở xây dựng, mà là tổng hòa của thiết kế, vật liệu, tiêu chuẩn hoàn thiện và đặc biệt là năng lực vận hành. Ở một số dự án hàng hiệu như Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residences hay Noble Crystal Long Bien WorldHotels Residences, việc hợp tác với các thương hiệu quản lý quốc tế như WorldHotels thuộc BWH Hotels hay Sunset Hospitality Group cho thấy một cách tiếp cận khác, đó là đưa chuẩn vận hành toàn cầu vào ngay từ đầu. Khi chất lượng được thiết lập ở mức này, giá trị tài sản không chỉ được tạo ra tại thời điểm bàn giao, mà được duy trì trong suốt vòng đời.

Những căn hộ được hoàn thiện với tiêu chuẩn vận hành 5 sao quốc tế đang trở thành điểm đến của giới tinh hoa nhờ giá trị thực ở mức cao nhất trong bài toán vận hành. (Ảnh: Nhà mẫu dự án hàng hiệu Noble Crystal Long Bien WorldHotels Residences)

Yếu tố thứ ba là nhu cầu ở thực. Đây là yếu tố quyết định sức sống của một dự án. Một khu đô thị, nếu không hình thành được cộng đồng cư dân thực, thì dù vị trí tốt hay sản phẩm đẹp cũng khó duy trì giá trị lâu dài. Ngược lại, khi một dự án nhanh chóng lấp đầy cư dân, có hoạt động sống, có dịch vụ và tiện ích vận hành, thì bản thân nó đã trở thành một thực thể kinh tế – xã hội có khả năng tự vận hành. Và chính điều đó tạo ra một nền cầu ổn định, giúp tài sản giữ được thanh khoản trong mọi điều kiện thị trường.

Yếu tố thứ tư là giá thật. Giá ở đây không phải là giá thấp hay cao, mà là mức giá phản ánh đúng giá trị. Trong kinh tế học, khi giá bị đẩy lên quá xa so với giá trị sử dụng và khả năng khai thác, thì sớm hay muộn cũng sẽ điều chỉnh. Ngược lại, những sản phẩm được định giá hợp lý ngay từ đầu, tương xứng với chất lượng và vị trí, sẽ có khả năng hấp thụ tốt hơn và ít biến động hơn trong các chu kỳ thị trường. Đây cũng là một dạng kỷ luật thị trường mà những doanh nghiệp theo đuổi chiến lược dài hạn thường tuân thủ.

Yếu tố thứ năm là dòng tiền thật, và theo tôi đây vẫn là yếu tố mang tính quyết định trong dài hạn. Bởi xét đến cùng, giá trị của một tài sản phải được kiểm chứng bằng khả năng tạo ra lợi ích kinh tế. Một bất động sản có thể khai thác được, có thể tạo ra thu nhập ổn định, thì sẽ tự thiết lập một mức sàn trong định giá. Khi giá thị trường thấp hơn mức phản ánh hợp lý của dòng tiền, lực cầu sẽ xuất hiện và kéo giá trở lại.

Những dự án có vị trí đắc địa, kết nối gần với trung tâm, đón dòng giao thương sôi động sẽ “lên ngôi” trong chu kỳ mới. (Ảnh: Noble Palace Tay Thang Long WorldHotels Residences – Một dự án nhà phố của Sunshine Group gần trục Tây Thăng Long, giữa hai đường vành đai 3.5 và 4)

Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng lưu ý một yếu tố rất quan trọng không thể bỏ qua, đó là uy tín và danh tiếng của chủ đầu tư. Trong thị trường bất động sản, người mua không chỉ mua một sản phẩm hiện hữu, mà còn mua cả cam kết sẽ được thực hiện trong tương lai, đó là cam kết về tiến độ, về chất lượng bàn giao, về pháp lý, về tiện ích và về năng lực vận hành sau này. Vì vậy, uy tín của chủ đầu tư thực chất là yếu tố bảo chứng cho toàn bộ chuỗi giá trị của dự án. Một chủ đầu tư có năng lực và danh tiếng tốt sẽ làm giảm rủi ro cho người mua, củng cố niềm tin thị trường và giúp giá trị tài sản được bảo toàn tốt hơn trong dài hạn. Ngược lại, nếu yếu tố này yếu, thì ngay cả một dự án có vị trí tốt hay thiết kế đẹp cũng vẫn có thể bị chiết khấu mạnh về mặt niềm tin.

“Khi đặt tất cả các yếu tố này trong một chỉnh thể, có thể thấy một chỉnh thể hoàn chỉnh gồm: Vị trí tạo điều kiện, chất lượng tạo nền tảng, nhu cầu ở thực tạo sức sống, giá hợp lý tạo thanh khoản, dòng tiền tạo ra giá trị bền vững, còn uy tín của chủ đầu tư là yếu tố bảo chứng cho việc toàn bộ các giá trị đó được hiện thực hóa. Những dự án hội tụ được đầy đủ các yếu tố ấy sẽ không cần phụ thuộc vào việc kể câu chuyện hay thổi phồng kỳ vọng, bởi bản thân chúng đã là giá trị, đồng thời có đủ độ tin cậy để giá trị ấy được thị trường thừa nhận trong dài hạn”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận.

Những toạ độ chiến lược của bất động sản giá trị thật

Nếu nhìn vào xu hướng dịch chuyển của thị trường, có thể thấy khá rõ rằng tư duy đầu cơ đang dần nhường chỗ cho tư duy giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác. Điều này buộc các doanh nghiệp địa ốc phải thay đổi từ cách làm sản phẩm, cách định vị dự án, cho tới cách xây dựng uy tín trên thị trường.

Trước đây, không ít doanh nghiệp tập trung vào việc phát triển dự án để bán càng nhanh càng tốt, tận dụng chu kỳ thị trường. Nhưng trong bối cảnh mới, họ buộc phải đi xa hơn. Họ phải tính xem dự án đó sau khi hình thành sẽ vận hành như thế nào, có tạo ra dòng tiền không, có giữ được giá trị không, và quan trọng hơn, có tạo được niềm tin cho khách hàng hay không.

Nhìn ở góc độ này, cách một doanh nghiệp xây dựng hệ sản phẩm và bản đồ dự án của mình trở nên có ý nghĩa đặc biệt. Với hệ dự án đang được phát triển, triển khai hoặc thi công trên các tọa độ chiến lược như Tây Hồ Tây – Ciputra, trục Tây Thăng Long, Long Biên, Mê Linh – Đông Anh, phía Đông Hà Nội, Nam Sài Gòn, đặc biệt là các không gian có lợi thế ven sông, ven biển, có thể thấy một hướng tiếp cận ngày càng rõ của những doanh nghiệp tư nhân hàng đầu: Lựa chọn những vị trí gắn với cấu trúc phát triển đô thị mới, nhấn mạnh chất lượng hoàn thiện, tiêu chuẩn vận hành, khả năng hình thành cộng đồng cư dân và năng lực khai thác dài hạn.

Đây cũng là hướng đi đang được một số doanh nghiệp lớn theo đuổi, trong đó có Sunshine Group, khi định vị các dự án không chỉ như sản phẩm để bán, mà như những tài sản có khả năng vận hành, tạo dòng tiền và duy trì giá trị trong suốt vòng đời.

Sunshine Group là doanh nghiệp tiên phong và nhất quán với triết lý “Không bán kỳ vọng, chỉ bán giá trị”, dựa trên 5 nguyên tắc cốt lõi về vị trí thật, chất lượng thật, giá thật, dòng tiền thật và ở thật.

Ở trục Tây Hồ Tây, các tổ hợp hàng hiệu, các quần thể thấp tầng, cao tầng cao cấp và các dự án chuẩn bị triển khai của Tập đoàn này cho thấy một logic rất nhất quán: Không chỉ đặt dự án vào “đất vàng”, mà đặt chúng vào một vùng lõi mới của cấu trúc đô thị, nơi hạ tầng, quy hoạch, dịch chuyển dân cư và nhu cầu sống cao cấp cùng hội tụ.

Ở trục Tây Thăng Long, cách tiếp cận lại mở ra một hướng khác khi kết nối với các đại lộ chiến lược, với các vành đai phát triển mới, gắn sản phẩm thấp tầng với nhu cầu vừa ở vừa kinh doanh, vừa khai thác dài hạn. Ở Long Biên và phía Đông Hà Nội, hệ sản phẩm lại bộc lộ rõ tư duy đi trước một bước trong việc đón lõi tăng trưởng mới, tận dụng lợi thế hạ tầng liên vùng, cầu mới, cao tốc mới và sự mở rộng của biên độ đô thị. Còn với các dự án ở Hưng Yên, Nam Sài Gòn hay không gian ven biển, điểm nhấn lại nằm ở bài toán ở thực, giá trị sử dụng, khả năng khai thác linh hoạt và sức sống của cộng đồng cư dân tương lai.

Khu vực phía Đông Hà Nội – một trong những cực tăng trưởng mới đang đón đầu những đại dự án cùng sự phát triển vượt bậc về hạ tầng. (Ảnh: Sunshine Legend City)

Điều đáng nói không phải là ở sự đa dạng về vị trí, mà ở chỗ đằng sau sự đa dạng ấy có một phương thức kiến tạo sản phẩm ngày càng rõ nét – vị trí phải gắn với cấu trúc tăng trưởng thật; chất lượng phải đủ tốt để duy trì chuẩn tài sản; sản phẩm phải hướng tới nhu cầu ở và khai thác thực; giá trị phải được bảo toàn bằng khả năng vận hành; và mọi kỳ vọng về tương lai chỉ có ý nghĩa khi được đặt trên các nền tảng đó.

Từ triết lý doanh nghiệp đến chuẩn mực cạnh tranh mới của thị trường

Khi thị trường bước vào một giai đoạn trưởng thành hơn, cạnh tranh cũng buộc phải thay đổi. Nó sẽ không còn nằm chủ yếu ở khả năng tạo sóng, khả năng thổi câu chuyện hay mức độ ồn ào của truyền thông, mà nằm ở năng lực tạo ra dòng tiền bền vững và kiểm soát rủi ro trong suốt vòng đời dự án.

Đây là điểm mà TS. Lê Xuân Nghĩa nhìn nhận như một bước trưởng thành tất yếu của thị trường bất động sản. Khi quy mô thị trường lớn hơn, khi người mua dày dặn hơn, khi điều kiện tín dụng và lãi suất đòi hỏi sự kỷ luật cao hơn, thì thị trường buộc phải vận hành theo logic của giá trị. Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp đi xa không nhất thiết là những doanh nghiệp tăng trưởng nhanh nhất trong ngắn hạn, mà là những doanh nghiệp có thể duy trì chất lượng tài sản, tạo ra dòng tiền ổn định và giữ được niềm tin của thị trường trong nhiều chu kỳ liên tiếp.

Có thể nói, đây chính là sự dịch chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa trên chênh lệch giá sang mô hình dựa trên thu nhập từ tài sản. Và đó cũng là con đường mà hầu hết các thị trường bất động sản đều phải đi qua khi bước sang một nấc phát triển cao hơn.

Nhìn về dài hạn, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh cần chuyển từ đầu tư theo phong trào sang đầu tư dựa trên giá trị thực không còn là một lựa chọn mang tính khẩu hiệu, mà sẽ dần trở thành chuẩn mực cạnh tranh tất yếu của thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong chuẩn mực ấy, doanh nghiệp có cơ hội đi xa không phải là doanh nghiệp tạo ra tiếng vang lớn nhất trong ngắn hạn, mà là doanh nghiệp biết đặt tăng trưởng trên nền của giá trị. Họ hiểu rằng bất động sản rốt cuộc phải được neo vào hai yếu tố cơ bản nhất: Khả năng tạo dòng tiền và mức độ ổn định của dòng tiền đó theo thời gian. Họ không chạy theo tăng trưởng bằng mọi giá, mà chú trọng tới chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành, sức sống của dự án sau bán hàng và niềm tin mà khách hàng dành cho mình.

Khi đó, uy tín không còn là một khái niệm cảm tính, mà trở thành một dạng tài sản vô hình có thể tích lũy và chuyển hóa thành lợi thế cạnh tranh rất thực. Trong chu kỳ mới, doanh nghiệp càng đáng tin cậy thì chi phí niềm tin của khách hàng càng thấp, sức mua càng bền, khả năng bảo toàn giá trị tài sản càng cao, và năng lực đi đường dài càng lớn.

Điều đáng giá nhất trong cách TS. Lê Xuân Nghĩa tiếp cận vấn đề là ông không đặt “kỳ vọng” đối lập tuyệt đối với “giá trị”. Ông chỉ ra rằng kỳ vọng là bản chất của thị trường tài sản, nhưng kỳ vọng chỉ bền vững khi được bảo chứng bằng giá trị thực. Đó chính là điểm mấu chốt.

Một thị trường trưởng thành không phải là thị trường không có kỳ vọng. Một doanh nghiệp bản lĩnh cũng không phải là doanh nghiệp né tránh tương lai. Điều quan trọng là tương lai ấy có được xây trên nền của những giá trị có thể kiểm chứng hay không.

Xét đến cùng, bất động sản chỉ có thể phát triển bền vững khi người mua cảm thấy rằng thứ họ đang sở hữu không chỉ là một lời hứa, mà là một tài sản thật – có vị trí thật, chất lượng thật, nhu cầu ở thật, giá thật, dòng tiền thật và được bảo chứng bằng uy tín thật.

Chỉ khi đó, kỳ vọng mới không còn là ảo vọng. Và chỉ khi đó, giá trị mới thực sự đủ sức dẫn dắt một chu kỳ phát triển dài hạn./.

Theo Realtimes