Sau giai đoạn tăng “nóng”, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới khi dòng tiền dần quay về với những dự án có giá trị thật, tạo dòng tiền ổn định và đáp ứng nhu cầu thật.

Sau giai đoạn thị trường bất động sản trải qua những biến động, từ siết tín dụng, rủi ro trái phiếu đến quá trình tăng lãi suất, tâm lý nhà đầu tư không còn dễ dàng “chạy theo sóng” như trước. Thay vào đó, nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn trong việc lựa chọn kênh đầu tư. Trong bối cảnh đó, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn nhờ khả năng tích lũy tài sản và chống trượt giá.

Tuy nhiên, câu hỏi không còn là “có nên đầu tư bất động sản hay không?” mà là “đầu tư vào sản phẩm nào để đảm bảo hiệu quả và an toàn?”. Chính sự dịch chuyển này khiến khái niệm “bất động sản giá trị thật” trở thành một từ khóa được nhắc đến ngày càng nhiều trong năm 2026.

Giá trị thật không phải khái niệm mới mà là sự quay về bản chất thị trường

Trao đổi với phóng viên báo Dân trí, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhìn nhận bất động sản giá trị thật không phải là một khái niệm mới, mà là cách thị trường quay về với bản chất sau một giai đoạn phát triển “nóng”.

Ông cho rằng bất động sản nào cũng có giá trị nhất định, có thể là để ở, kinh doanh, cho thuê hoặc đầu tư. Tuy nhiên, điều quan trọng là giá trị mà tài sản tạo ra có tương xứng với số tiền bỏ ra hay không, cũng như kỳ vọng tăng giá có phản ánh đúng bản chất hay không.

Thực tế hiện nay, không ít sản phẩm kiểu truyền thống trên thị trường được quảng bá với mức sinh lời hấp dẫn, tuy nhiên, nếu phân tích kỹ sẽ thấy hiệu quả đầu tư không cao như kỳ vọng. Ông Quê dẫn ví dụ, một căn nhà khoảng 100m2 tại khu vực Thanh Xuân (Hà Nội) được rao bán khoảng 30 tỷ đồng, với khả năng cho thuê phòng khoảng 180 triệu đồng/tháng, tương đương hơn 2 tỷ đồng/năm. Nếu chỉ nhìn vào con số này, nhiều nhà đầu tư có thể cho rằng đây là khoản đầu tư hấp dẫn.

Phối cảnh dự án Noble Crystal Tây Hồ (Ảnh: Sunshine).

Tuy nhiên, khi xét đến các yếu tố như vị trí nằm trong ngõ, chi phí vận hành, rủi ro trống phòng, khấu hao công trình, cũng như tác động từ chính sách như di dời trường đại học, bệnh viện ra khỏi nội đô (làm giảm nhu cầu thuê của sinh viên) thì lợi nhuận thực tế có thể chỉ còn khoảng 2-2,5%/năm.

“Trong khi đó, nếu gửi ngân hàng với lãi suất khoảng 7%/năm, nhà đầu tư vừa có mức sinh lời tương đương, vừa ít rủi ro hơn. Điều này cho thấy nhiều sản phẩm hiện nay chưa phản ánh đúng giá trị thật”, ông Quê phân tích.

Ở góc độ thị trường, ông cho rằng bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua phát triển theo hướng “nóng”, với tình trạng cung – cầu chưa gắn với nhu cầu sử dụng thật. Điều này dẫn đến nghịch lý rằng có nơi thiếu nhà ở, trong khi nhiều khu đô thị lại bị bỏ hoang. 

Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, tư duy nhà đầu tư đã có sự thay đổi rõ rệt. Thay vì lướt sóng, thị trường đang chuyển sang đầu tư dựa trên giá trị sử dụng thực tế, bao gồm khả năng ở, khai thác kinh doanh hoặc tạo dòng tiền ổn định.

Bất động sản giá trị thật được hiểu là loại hình bất động sản có giá bán phản ánh đúng vị trí, chất lượng xây dựng, tiện ích tốt và năng lực vận hành của đơn vị phát triển. Sản phẩm từ bất động sản giá trị thật tạo ra dòng tiền bền vững như cho thuê, khai thác thương mại và sự tăng trưởng dài hạn. 

Nhà đầu tư đang có xu hướng nhìn vào giá trị thật, mang tính lâu dài, bền vững của dự án, ưu tiên câu chuyện giá trị về vị trí, uy tín của nhà phát triển, tiềm năng sinh lời… để quyết định xuống tiền. 

Đối với bất động sản giá trị thật, ông Đỗ Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Sunshine Group, cho rằng doanh nghiệp cần tập trung nguồn lực vào những lĩnh vực thật sự hiểu rõ, có kinh nghiệm, công nghệ và đội ngũ đủ mạnh để tạo ra sự khác biệt.

Về phần mình, ông nêu chiến lược của Tập đoàn Sunshine là tập trung kinh tế tạo nền tảng vững chắc để tiếp tục mở rộng quỹ đất và danh mục dự án có pháp lý minh bạch, qua đó phát triển chuỗi dự án hàng hiệu với giá trị thật. 

Điều này không chỉ phục vụ nhu cầu nhà ở chất lượng cao trong nước, mà còn kiến tạo các công trình biểu tượng gắn với các trung tâm tài chính hiện đại, trung tâm nghiên cứu công nghệ và văn phòng làm việc 4.0, đáp ứng nhu cầu của các tập đoàn lớn cũng như sự bùng nổ của hệ sinh thái kinh tế số tại Việt Nam.

Song hành với chiến lược mở rộng quỹ dự án, Sunshine Group tiếp tục đẩy mạnh đổi mới sáng tạo và ứng dụng công nghệ AI trong các lĩnh vực hoạt động của tập đoàn. Trước đó, doanh nghiệp cũng đã tiến hành kiện toàn đội ngũ nhân sự cấp cao trong HĐQT và ban điều hành nhằm nâng cao năng lực quản trị, tối ưu hiệu suất điều hành và củng cố vị thế cạnh tranh trong giai đoạn phát triển mới.

“Chúng tôi không chạy theo phong trào, không đầu tư dàn trải, mà chỉ tham gia vào những lĩnh vực mà tập đoàn có năng lực cốt lõi và khả năng làm chủ cuộc chơi”, ông Đỗ Anh Tuấn nói.

Sản phẩm thật dẫn dắt dòng tiền

Từ góc độ quản lý, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định năm 2025 là giai đoạn bản lề khi các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu đi vào cuộc sống, góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý và củng cố niềm tin thị trường.

Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ sôi động trong sự thận trọng, trong đó các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thật sẽ giữ vai trò dẫn dắt. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng rõ ràng và uy tín chủ đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), phân tích dòng tiền trong giai đoạn tới sẽ tập trung vào các khu đô thị được quy hoạch bài bản, có pháp lý rõ ràng và khả năng vận hành ngay. Những dự án đã có cộng đồng cư dân, tiện ích hoàn chỉnh và hạ tầng đồng bộ sẽ trở thành bảo chứng cho tính thanh khoản.

Một góc Hà Nội từ trên cao (Ảnh: CTV)

Thực tế thị trường cũng cho thấy xu hướng “mắt thấy, tay chạm” đang ngày càng rõ nét. Nhà đầu tư hiện nay ưu tiên các dự án của chủ đầu tư hoặc nhà phát triển đã có uy tín, kinh nghiệm, vị trí dự án tốt, pháp lý đầy đủ, không vướng quy hoạch treo, dự án đã được xây dựng rõ ràng…

Cùng với tiến độ, vị trí và mức giá cũng là yếu tố then chốt. Những dự án nằm trên các trục giao thông lớn, khu vực có hạ tầng đồng bộ và nhu cầu ở thực cao thường có thanh khoản tốt hơn. Trong khi đó, các dự án xa trung tâm, thiếu tiện ích và phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá đang gặp khó trong việc thu hút dòng tiền.

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu như CBRE và Savills chỉ ra dòng tiền đang tập trung vào hai nhóm chính, đó là bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và bất động sản vùng ven gắn với hạ tầng.

Bên cạnh đó, yếu tố chất lượng sống ngày càng được coi trọng. Khảo sát của PropertyGuru Việt Nam cho thấy 88% người mua sẵn sàng trả cao hơn để sống trong môi trường nhiều cây xanh hơn, cho thấy bất động sản không chỉ là tài sản đầu tư, mà còn là sản phẩm phục vụ nhu cầu sống thực.

Trong bối cảnh đó, bất động sản giá trị thật không còn là một khái niệm mang tính lý thuyết, mà đang trở thành tiêu chí lựa chọn của thị trường. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, quy hoạch tốt, giá hợp lý, khả năng khai thác và dòng tiền ổn định sẽ là những tài sản dẫn dắt dòng tiền trong giai đoạn tới.

Thị trường bất động sản năm 2026 vì vậy được kỳ vọng sẽ bước vào một chu kỳ phát triển bền vững hơn, khi giá trị thật trở thành nền tảng, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước.

Theo Dân trí