Trước những thách thức về lãi suất, chuyên gia cho rằng thị trường sẽ quay trở lại với giá trị cốt lõi: nhà ở là để phục vụ nhu cầu an cư, nếu là sản phẩm đầu tư thì đầu tư có giá trị thật, không neo khách hàng vào những kỳ vọng hay giá ảo.

Lãi suất mua nhà ngày càng tăng

Mặt bằng lãi suất cho vay tại nhiều ngân hàng ghi nhận xu hướng tăng trở lại trong những tháng gần đây.

Tháng 2, Techcombank và BVBank là hai ngân hàng có mức tăng mạnh, lần lượt tăng 1,84% và 1,67%/năm so với tháng 1. Nhiều ngân hàng như Bac A Bank, OCB, PVcombank, Viet A Bank, KienlongBank, ACB, Agribank, BIDV, Eximbank… cũng điều chỉnh tăng 0,1-0,7%/năm. Sang tháng 3, mặt bằng lãi suất cho vay cũng tăng.

Trong nhóm ngân hàng có vốn Nhà nước, lãi suất cho vay bình quân tại Agribank tăng lên 8,04%/năm, trong khi BIDV tăng lên 6,14%/năm. VietinBank ghi nhận mức giảm nhẹ so với tháng trước, nhưng nếu so với cuối năm 2025, lãi suất tại ngân hàng này vẫn tăng đáng kể, cho thấy xu hướng chung vẫn là đi lên.

Dự án Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residences

Diễn biến này cho thấy môi trường lãi suất đang bước vào giai đoạn mới, khi các ngân hàng phải cân đối giữa tăng trưởng tín dụng và kiểm soát rủi ro, đồng thời tạo áp lực nhất định lên các kênh đầu tư sử dụng đòn bẩy, đặc biệt là bất động sản.

Thực tế, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm.

Trước đó, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất ưu đãi chỉ 5-6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ 3-6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi “lướt sóng”.

Theo nhận định từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), những áp lực tài chính dễ thấy này làm thay đổi hành vi và điều hướng dòng tiền trên thị trường bất động sản.

Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%.

Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn. Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường.

Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn: sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Khảo sát cho thấy khẩu vị về chiến lược, tư duy của nhà đầu tư cũng có những thay đổi đáng kể. Thay vì đầu tư lướt sóng, họ hướng đến tư duy dài hạn với các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng thực tế, tiến độ chuẩn, hạ tầng kết nối tốt… Ngoài ra, họ cũng nhìn vào năng lực của đơn vị phát triển dự án để quyết định xuống tiền.

Dòng tiền đi về phân khúc mang giá trị thật

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc Bộ phận Ngân hàng và dịch vụ doanh nghiệp Savills Việt Nam, khi chi phí vốn vay tăng, quyết định của nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn. Tuy nhiên, nhu cầu với các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định, duy trì sức hấp thụ tốt vẫn lớn. Những yếu tố trên không chỉ giúp giảm rủi ro mà còn cải thiện khả năng thanh khoản của tài sản trong dài hạn.

Thời gian qua, thị trường bất động sản xuất hiện nhiều dự án phục vụ nhu cầu ở thực, với vị trí và chất lượng thực cho người dân. Nếu để đầu tư, những sản phẩm này cũng có nhiều giá trị, không đem về kỳ vọng ảo cho nhà đầu tư.

Tại Tây Hồ Tây – trung tâm hành chính văn hóa mới của Thủ đô – xuất hiện những dự án với quỹ đất chuẩn pháp lý quy hoạch gần như cuối cùng còn sót lại.

Từ các dự án đã đi vào hoạt động tại Khu đô thị Ciputra như Sunshine City, Sunshine Riverside, Sunshine Golden River, đến các dự án quy mô khu vực như Khu phức hợp lớn nhất Hà Nội Sunshine Empire, tổ hợp 5 toà tháp cao 40 tầng Noble Crystal Tay Ho WorldHotel Residences, quần thể dinh thự, shop villlas, boutique Noble Palace Tay Ho đang hoàn thiện.

Và các dự án sẽ triển khai từ đầu năm nay như Sunshine River Park, Noble Palace Tay Ho (phân khu Regal Mansion), cùng dự án 12 tòa tháp căn hộ hàng hiệu Noble Weslake Ha Noi.

Phối cảnh dự án Noble Palace Tay Ho

Tại khu vực trục đại lộ Tây Thăng Long (Hà Nội) và các đường vành đai chiến lược 4 và 3.5, với các dự án Noble Palace Tay Thang Long WorldHotels Residences, Noble Palace Garden, Noble Palace Riverside.

Tại cực tăng trưởng mới Đông Hà Nội, có các dự án Sunshine Green Iconic, Noble Palace Long Bien, Noble Crystal Long Bien WorldHotels Residences (khu vực Long Biên) kết nối trực tiếp cầu Trần Hưng Đạo; Sunshine Legend City, Alluvia Sunshine Marina phát huy triệt để lợi điểm cao tốc Hà Nội – Hải Phòng và cầu Ngọc Hồi (khu vực Hưng Yên)

Khu vực trục cảnh quan sông Hồng với dự án đại đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City (Handico – Sunshine Innovia City) gần 700ha, sẵn sàng đón đầu làn sóng tái thiết đô thị mang tính lịch sử của thủ đô Hà Nội

Tại TPHCM, khu vực liền kề Phú Mỹ Hưng (quận 7 cũ) – khu đô thị đắt đỏ, đẳng cấp bậc nhất TPHCM – với dự án tổ hợp 9 tòa cao tầng Sunshine Sky City và 12 toà cao tầng Noble Crystal Riverside ngay bên sông Sài Gòn.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường ngày càng yêu cầu kỷ luật tài chính cao hơn, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế của tài sản sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản.

Theo Dân trí